前言
随着人们维权意识的提高，物业纠纷呈高发态势。其中占比最高的当属物业公司追索物业费。不少业主表示：我对物业的服务一点也不满意，凭什么要我给钱？那么，业主们可以以物业公司管理不善为由拒付物业费吗？
相关案例
案例一：
2016年6月8日，某小区业主委员会与某物业公司签订《物业管理服务委托合同》，委托管理期限自2016年7月1日至2021年12月31日止，并对物业公司的服务内容与质量、物业费等进行了约定。合同签订以来，某物业公司按照合同约定履行了物业管理服务义务，但业主晋某因不满物业公司服务，自2016年以来从未交纳任何物业费，累计欠费4万余元。虽经某物业公司多次催要, 晋某仍未能给付。某物业公司遂诉至法院。马鞍山市花山区人民法院判决晋某向某物业公司支付欠交的物业费。
案例二：
2012年7月31日，一居公司与华府物业公司就该小区签订前期物业服务合同。李某系居住在该小区的业主。华府物业在该小区从事物业管理服务期间，李某以物业公司不作为、电瓶丟失为由拒交物业服务费2900元。华府物业公司请求李某交纳物业费2025元，经催要物业费无果，诉讼至法院。李某抗辩华府物业公司不作为、电瓶丢失等问题，因未提交证据证实华府物业在服务方面确实存在重大瑕疵，其抗辩理由缺少证据支持，法院不予采纳。经查明，华府物业公司与该小区业主因物业服务产生纠纷，于2019年12月解除了与小区业主的物业服务合同，由此可见，华府物业公司确实存在管理不善的情况，但因未严重影响到业主的正常生活，故其物业服务费用可适当减少，法院酌定按实际应收费用的80%计算，计1620元（2025元×80%）。法院于2021年3月22日判决：李某向华府物业公司支付物业管理费1620元。
法律规定
《中华人民共和国民法典》
第五百八十二条 履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
《物业管理条例》
第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
(五)按时交纳物业服务费用;
……
第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
法理透析
物业费是物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
根据《民法典》规定，物业公司依据合同提供物业服务的，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，不得以未接受或者无需接受相关服务为由拒绝支付物业费。物业公司为小区业主提供物业服务，业主享有和接受了物业公司提供的物业服务，应履行交纳物业服务费的义务。
在司法实践中 ，绝大多数业主拒交物业费的原因是对物业服务质量不满意，认为物业公司存在管理不善的情况，如清扫不及时，绿化环境不够好，治安不够好等。这是一个充满主观好恶和个人感情色彩的判断。通常情况下，即便物业服务合同中物业服务质量有所约定，物业服务质量高低的事实认定也面临困难。例如，就“小区环境整洁”这一服务项目而言，物业服务人员进行何种程度的清理和维护算是达到整洁的标准？如果小区地面上有垃圾，肯定不算整洁，那如果小区地面上有些许落叶或者绿化带内有杂草，算不算整洁呢？此外，业主对整洁的要求在什么时间段是合理的？是全天24小时不间断还是仅在白天工作时间？对此，不仅是业主和物业公司可能存在认知上的差异，不同的业主也有不同的理解，很难有一个统一的标准去认定物业服务质量。大多数业主面对以上物业纠纷时，或者请居委会帮忙，或者直接不交物业费，但是这类拒付物业费的抗辩理由很难得到法院的采纳。
如果业主对物业管理不满意，就不交纳物业费，物业管理的服务肯定无法维系，业主更不满意，更多的业主不交纳服务费，从而形成恶性循环，最终影响全体业主的权益，也不符合业主不交纳物业费的初衷。没有相应物业费，客观上也会影响物业公司的服务水平和服务质量。但当出现业主因约定内所提供的物业服务有瑕疵如小区门禁损坏后物业未及时修复，未设保安室，亦无保安巡查，或虽有录像监控但监控损坏缺失等原因遭受人身、财产损失时，可以认为物业在业主安全保障方面明显管理不到位，法院会酌定减少相应物业费，后者判决物业一方承当相应的赔偿责任。
划重点
1.业主不能以物业服务存在局部瑕疵为由拒交物业费。但是，如果物业服务存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大瑕疵的，物业费可以适当减免。
2.如果业主对现有的物业公司不满意，业主可以向业主委员会反映，由业主委员会督促物业进行整改；在要求物业公司整改无果的情况下，可以到当地住建局等政府部门进行投诉，也可以向法院起诉。
3.业主在平时要注意收集保留照片、视频等可以证明因物业服务瑕疵造成自身损失的证据。
